EHPAD et résidences seniors sont tous deux des supports d’investissement très prisés au sein de la Silver Economy. Ce sont des unités destinées à accueillir les personnes âgées, avec toutefois quelques différences en ce qu’il s’agit des capacités de prise en charge de la dépendance – volet que nous aborderons dans cet article. La question est de savoir s’il est intéressant d’investir dans un EHPAD ou plutôt dans une résidence senior classique pour se faire de l’argent.
Les différences entre EHPAD et résidence senior
Ce sont tous deux des logements accueillant des seniors de plus de 60 ans. Il s’agit de maisons de retraite modernisées et revisitées. Leurs points communs : ils sont aménagés pour offrir confort et bien-être à la population du troisième âge, et sont loués meublés. Ces logements proposent des services de petit déjeuner, de restauration, de laverie et de blanchisserie, tel que dans les établissements hôteliers. À cela s’ajoute la mise à disposition d’espaces conviviaux dédiés aux rencontres et aux partages dans le but d’entretenir les liens sociaux. Le but est de favoriser l’épanouissement de chaque résidence grâce aux activités, programmes d’animations et sorties collectives, en plus des rencontres intergénérationnelles.
Toutefois, les résidences seniors sont non médicalisées : elles accueillent les personnes âgées autonomes ou à faible niveau de dépendance uniquement. Elles fonctionnent comme les EHPA (établissement d’hébergement pour personnes âgées), c’est-à-dire dotées d’un personnel administratif et hôtelier.
En revanche, les EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) disposent d’une structure plus complexe, du fait qu’ils sont la capacité d’accueillir des seniors en perte d’autonomie, qu’elle soit partielle ou totale. Ces établissements fonctionnent avec un personnel soignant piloté par un médecin coordonnateur, et opérant au sein d’une unité médicale intégrée.
Les EHPAD signent une convention tripartite avec le Conseil départemental et l’Agence régionale de santé. Cette convention est un gage de qualité et fixe des codes réglementés, notamment en ce qui concerne la transparence des coûts. Les EHPAD appliquent des tarifs uniformisés pour tous les résidents (tarif hébergement, tarif soins et tarif prise en charge de la dépendance).
Les avantages d’investir dans ces 2 supports immobiliers
Les avantages sont multiples :
- un rendement de plus de 4.8% par an
- un marché en constante évolution avec une demande locative quasi permanente
- un marché sain, invulnérable aux cycles et aux mauvaises conjonctures
- des lits occupés à 100%, que ce soit dans les établissements neufs que ceux sur le marché de l’ancien
- l’ouverture à une très intéressante réduction fiscale du fait du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou celui de loueur en meublé professionnel (LMP)
- l’accès à la loi Censi-Bouvard pour les loueurs LMNP
- l’exonération d’IFI pour les loueurs LMP
- des loyers sécurisés et garantis, car proviennent du gestionnaire
- l’absence de contrainte locative pour l’investisseur
Quel budget pour un investissement en EHPAD et en résidence senior ?
Les EHPAD coûtent généralement plus cher que les résidences seniors. Toutefois, ces dernières proposent aussi des prix assez élevés pour certaines d’entre elles, en fonction de leur standing (tel que dans les hôtels étoilés : cuisine raffinée, services de haute qualité, accès à la piscine, au SPA, et aux espaces de remise en forme).
Les prix oscillent entre 55 000 euros et 500 000 euros, et il doit être pris en compte pour des fins d’objectif de rendement. Il vaut mieux opter pour un prix d’acquisition assez raisonnable afin de générer les meilleurs rendements. Toujours est-il que, plus la résidence coûte cher, plus les loyers sont élevés du fait du haut standing y afférent. Ces EHPAD ou résidences de luxe ciblent donc une certaine catégorie de seniors : critère à prendre en compte avant de sélectionner l’établissement à intégrer dans votre patrimoine.
